Klikzink
Een boerderij die is opgesplitst in meerdere woningen, met een gemeenschappelijk dak, heeft een besluitvormingsprobleem dat een losstaande boerderij niet heeft. Het gebinte is van iedereen samen, en niemand mag er zelfstandig iets aan laten doen. Voordat er één plaat op de gordingen ligt, moet een vergadering ergens mee hebben ingestemd, moet er ergens een offerte hebben gelegen die vergelijkbaar was met een andere, en moet iemand hebben uitgerekend wie welk deel van de rekening betaalt. Dat proces bepaalt vaak meer over hoe het project verloopt dan het dakwerk zelf.
De splitsingsakte wijst het dak meestal aan als gemeenschappelijk gedeelte. Dat betekent dat de VvE als geheel besluit, niet de bewoner onder de kap die toevallig het meeste last heeft van een lekkage. Bij oude boerderijen die zijn omgebouwd tot appartementen zit hier vaak een addertje: de akte is soms twintig of dertig jaar oud en beschrijft een dak dat er inmiddels anders bij ligt door eerdere verbouwingen. Wij hebben dat vaker gezien dan uitzondering: een dakkapel die er later bij is gekomen en niet in de tekening staat, een schoorsteen die is vervallen, een dakvlak dat is opgedeeld toen een zolder werd verbouwd tot twee lofts. Voordat er een aannemer wordt gebeld, is het daarom zinvol om de akte en de bijbehorende tekening naast het huidige dak te leggen. Klopt het niet meer, dan is dat op zichzelf geen probleem, maar het voorkomt een discussie tijdens de vergadering over wat nu precies gemeenschappelijk is en wat een individueel dakvlak van één eigenaar.
De vergadering zelf heeft een meerderheid nodig die in het reglement staat, vaak een gewone meerderheid voor onderhoud en een grotere meerderheid als het om een wijziging van uiterlijk of constructie gaat. Een dakvervanging van bitumen of golfplaat naar felsplaten is meestal het laatste: het verandert het aanzicht van het gebouw, en bij een boerderij met een beeldbepalende of monumentale status telt dat aanzicht extra zwaar. Zet daarom niet alleen 'dakrenovatie' op de agenda, maar leg vooraf twee of drie offertes met materiaalkeuze en kleur op tafel, zodat de leden ergens op kunnen stemmen. Een vergadering die achteraf moet beslissen over een kleur die de voorzitter al had gekozen, loopt vaak vast in een welles-nietes dat niets met het dak te maken heeft.
Een honderd jaar oud gebinte is zelden helemaal vlak, en bij een boerderij die is gesplitst in meerdere woningen is dat gebinte vaak op verschillende momenten aangepast: een stuk vervangen na houtrot, een gording bijgeplaatst toen er een dakkapel kwam, een deel verstevigd bij de verbouwing tot appartementen. Het resultaat is een dakvlak met kleine oneffenheden die van beneden niet te zien zijn, maar die voor een dakdekker wel meetellen. Felsplaten worden op maat gewalst en per baan aangebracht, wat betekent dat oneffenheden in de ondergrond zichtbaar kunnen worden in de belijning van de banen als de aannemer niet vooraf heeft opgemeten. Dit is geen reden om van felsplaten af te zien, het is een reden om de opmeting serieus te nemen en niet te vertrouwen op een oude bouwtekening. Wij leveren op de millimeter, van 450 tot 8000 mm, en dat werkt alleen goed als de maten van het echte dak komen, niet van een tekening die dertig jaar oud is en een gebinte beschrijft dat er sindsdien niet meer zo bij ligt.
Bij een monumentale boerderij komt er nog een stap bij: de gemeente of de monumentencommissie moet vaak akkoord gaan met het nieuwe materiaal en de kleur, los van wat de VvE zelf besluit. Dat traject kan weken tot maanden duren, en het is verstandig dit te starten voordat de vergadering een uitvoeringsdatum vastlegt. Een VvE die een aannemer heeft ingepland op een moment dat de vergunning nog niet binnen is, schuift het hele project een seizoen op, en bij een boerendak met beperkte overstekken is dat een seizoen waarin het dak intussen wel lek kan blijven.
Bij een gemeenschappelijk dak wordt de rekening meestal verdeeld volgens de breukdelen uit de splitsingsakte, niet naar wie er het meeste onder woont. Dat voelt bij een boerderij soms onrechtvaardig: de bewoner op de begane grond ziet niets van het dak, terwijl degene op de bovenverdieping al jaren een emmer onder een lekkage heeft staan. Toch is de breukdelenverdeling meestal bindend, en een VvE die daar onderling van wil afwijken, moet dat vastleggen in de vergadering en het liefst laten bevestigen door de notaris of in elk geval schriftelijk laten goedkeuren door alle leden. Doe dat niet mondeling: bij een dakproject van deze omvang duurt de discussie soms langer dan het dakwerk zelf, en een mondelinge afspraak is bij de eerste onenigheid weer terug bij af.
Is er een reservefonds, dan wordt de dakvervanging daaruit betaald tot het bedrag dat er staat, en wordt het tekort omgeslagen. Is er geen reservefonds of is het ontoereikend, dan moet de vergadering een extra bijdrage vaststellen, vaak in termijnen. Bij oudere boerderijen die pas relatief kort zijn gesplitst, komt het voor dat het reservefonds nog klein is omdat de VvE nog niet lang genoeg heeft gespaard. Het is dan verstandig om vooraf helder te maken wat het totale project ongeveer gaat kosten, inclusief bijkomende posten zoals steigerwerk of asbestverwijdering als die aan de orde is, zodat de vergadering niet halverwege voor een tegenvaller komt te staan.
Wij denken mee op tekening, zonder daar kosten voor te rekenen, en dat is voor een VvE vaak handig omdat het de discussie in de vergadering concreter maakt: geen abstracte keuze tussen materialen, maar een tekening met de drie kleuren naast elkaar en de maatvoering van het echte dak erop. Wat wij niet doen, is de vergadering voeren, de akte controleren of de vergunning aanvragen. Dat blijft bij het bestuur van de VvE en eventueel de beheerder, en het is een van de weinige punten waarin dit project meer tijd kost dan het dakwerk zelf.
De volgorde die in de praktijk het beste werkt, is: eerst de akte en de status van het pand nagaan, dan een paar offertes met materiaal en kleur laten opstellen zodat de vergadering iets concreets heeft om over te stemmen, dan de vergunning aanvragen als die nodig is, en pas daarna een uitvoeringsdatum vastleggen. Een VvE die deze volgorde omdraait en eerst een datum prikt, loopt meestal averij op bij de vergunning of de financiering.
Heeft u als bestuur of beheerder van een VvE een boerderijdak op de agenda staan, dan kunt u ons de bestaande maatvoering en een paar foto's van het gebinte sturen. Wij rekenen dan uit welke platen en welke kleur passen, zodat u met een concreet voorstel de vergadering in kunt.