Klikzink
Een dakkapel bij een appartementengebouw is meestal geen eigendom van één bewoner. Het dak van de kapel valt onder de gemeenschappelijke delen, ook als de kapel alleen licht geeft aan één appartement. Dat betekent dat de vervanging van het dakvlak niet door de bewoner zelf besloten kan worden, ook niet als hij zelf de offerte heeft aangevraagd en het liefst morgen wil beginnen. Wij krijgen die telefoontjes regelmatig: iemand wil een nieuw dak op de dakkapel, heeft al foto's gestuurd en een maatvoering doorgegeven, en dan blijkt er nog geen besluit te liggen. Dat kost tijd, en soms moet het traject terug naar de vergadering voordat wij iets kunnen bestellen.
De splitsingsakte bepaalt wat gemeenschappelijk is. Bij vrijwel elk gebouw met dakkapellen staat de buitenschil van die kapel, inclusief het dakvlak, in de gemeenschappelijke delen. De vervanging van het dak van de dakkapel is dus een besluit van de vergadering van eigenaars, niet van de individuele bewoner achter dat raam. In de praktijk stelt het bestuur of de VvE-beheerder een agendapunt op, gebaseerd op een offerte of op een inspectierapport van bijvoorbeeld een dakdekker die lekkage heeft geconstateerd. Bij onderhoud dat binnen de normale exploitatie valt, is meestal een gewone meerderheid voldoende. Gaat het om een aanpassing van het uiterlijk, zoals een andere kleur of profilering dan er nu ligt, dan vraagt de akte in sommige gevallen een grotere meerderheid of zelfs unanimiteit. Wij kunnen dat niet beoordelen; dat is aan het bestuur en eventueel de notaris of beheerder. Wat wij wel doen is een offerte leveren die specifiek genoeg is om als bijlage bij het agendapunt te dienen, met plaatafmetingen, kleur en een tekening van de baanindeling.
De kosten van het dak van de dakkapel lopen via de reservering voor onderhoud aan gemeenschappelijke delen, of via een eenmalige bijdrage als de reserve niet toereikend is. Ze worden verdeeld volgens de breukdelen in de splitsingsakte, niet automatisch gelijk over alle leden en niet alleen gedragen door de bewoner achter de kapel. Dat verrast bewoners soms: de kapel zit aan hun appartement, maar de rekening loopt over het hele gebouw. Andersom kan een lid met een groot breukdeel meebetalen aan een kapel die hij nooit ziet. Dat is geen kwestie waar wij een mening over hebben, maar het is wel iets wat helder moet zijn voordat de vergadering stemt, anders komt de discussie na de bestelling terug.
Voor een reële offerte aan een VvE hebben wij drie dingen liever vroeg dan laat: de maatvoering van het dakvlak, een foto van de bestaande situatie en, als die er is, de laatste tekening van de dakkapel uit het bouwdossier. Bij een rijtje identieke kapellen op één gebouw is dat laatste vaak het snelste. Eén kapel opmeten, controleren of de andere daadwerkelijk gelijk zijn, en dan één plaatindeling voor allemaal. Bij een gemengd complex met kapellen van verschillende bouwjaren of latere aanpassingen klopt die aanname niet altijd. Wij hebben een geval gehad waarbij zes van de acht kapellen identiek waren en twee net acht centimeter breder, omdat ze bij een eerdere renovatie waren aangepast. Dat verschil is met het oog niet te zien vanaf de begane grond, maar het bepaalt wel of de platen van kapel zeven en acht apart bemeten moeten worden.
De vergadering heeft voor haar besluit meestal genoeg aan een offerte met plaatsoort, kleur, geschatte doorlooptijd en totaalprijs. Voor de uitvoering zelf, als het besluit er eenmaal is, werken wij liever met een exacte opname op de kapel zelf, of met maatvoering die de aannemer ter plekke heeft genomen. Een tekening uit het bouwdossier is een goed startpunt maar geen garantie; in de loop van de jaren zijn dakranden soms bijgewerkt of is er een centimeter isolatie bijgekomen bij een eerdere renovatie, en dat verschuift de maat net genoeg om een baan net niet passend te maken.
Het dakvlak van een dakkapel is smal, vaak niet meer dan twee tot vier meter breed, en dat vlak ligt in het zicht vanaf de straat of vanaf de tuinen van de buren. Bij een groot dak valt een baan die een paar centimeter smaller uitkomt aan de rand niemand op. Bij een dakkapel wel, want er zijn maar twee of drie banen te zien en het oog telt automatisch. Om die reden werken wij bij dakkapellen met een symmetrische indeling vanaf het midden van het vlak, zodat de eventuele smallere reststrook links en rechts even breed uitkomt in plaats van helemaal aan één kant te zitten. Bij een vlak van, zeg, 2,85 meter breed betekent dit dat wij eerst kijken hoeveel volledige werkende breedtes van 475 millimeter erin passen en waar de rest overblijft, en die rest vervolgens in twee gelijke stroken over beide zijden verdelen.
Bij een VvE met meerdere identieke kapellen heeft die symmetrie nog een tweede kant: ze moet ook van kapel tot kapel gelijk zijn. Als kapel drie een andere baanverdeling krijgt dan kapel vier, valt dat op vanaf de straat, ook al is het dakvlak zelf identiek. Wij nemen daarom bij een blok met meerdere kapellen liever één keer de tijd om de indeling voor het hele blok tegelijk te bepalen dan per kapel apart te werken, ook als de uitvoering gefaseerd gebeurt over meerdere jaren omdat de VvE niet in één keer het hele bedrag beschikbaar heeft.
Het komt voor dat een VvE besluit om niet alle kapellen in één jaar te vervangen, maar het werk over twee of drie jaar te spreiden vanwege de kosten. Dat kan, en het is voor de plaat geen probleem: wij bewaren de specificatie van kleur en profiel, en leveren jaren later dezelfde plaat opnieuw. Waar wij wel op letten is dat de bestelling voor kapel twee, besteld een jaar na kapel één, exact dezelfde baanindeling krijgt, ook als de persoon die toen de tekening maakte niet meer bij het project betrokken is. Daarom leggen wij de gekozen indeling per kapel vast in de projectgegevens, zodat een vervolgbestelling niet opnieuw vanaf nul bepaald wordt en er geen zichtbaar verschil ontstaat tussen de kapel van dit jaar en die van drie jaar geleden.
Heeft de vergadering nog geen besluit genomen, dan kunnen wij een vrijblijvende offerte opstellen die het bestuur als bijlage bij het agendapunt kan gebruiken, met plaatkeuze, kleur en een schets van de baanindeling voor het vlak. Is het besluit er al en gaat het om meerdere kapellen op hetzelfde gebouw, dan denken wij mee over een indeling die van kapel tot kapel gelijk blijft, ook als de uitvoering in fasen gebeurt. Neem contact op met de maatvoering die u heeft, dan kijken wij mee.