Klikzink
Een mantelzorgwoning bij een appartementencomplex of hofje staat vaak op gemeenschappelijke grond, tegen of los van het hoofdgebouw. Zodra dat zo is, gaat de VvE erover mee, ook als de woning zelf eigendom is van één bewoner of in bruikleen bij een zorgpartij. Dat maakt dit een ander traject dan bij een vrijstaande mantelzorgwoning in een tuin: daar besluit de eigenaar zelf, hier moet een vergadering akkoord gaan en moeten de kosten ergens in de begroting landen. Dat is het onderwerp van deze pagina: niet welk materiaal het beste is, maar hoe u van een idee naar een uitgevoerd dak komt binnen een VvE.
Een VvE-bestuur dat een voorstel voorlegt zonder onderbouwing krijgt terecht vragen terug. Wat op tafel moet liggen: een tekening of foto van de bestaande situatie, een korte omschrijving van de opbouw die geplaatst wordt, de reden waarom het een tijdelijke voorziening is, en een indicatie van de kosten. Bij felsplaten is dat laatste concreet te maken: platen worden op de millimeter gewalst voor de maat van dit ene dak, dus er is geen ruimte voor discussie over restpartijen of meerwerk door verkeerde inkoop. Wat vaak ontbreekt in een eerste voorstel is de vergunningstermijn. Een mantelzorgwoning wordt vergunningtechnisch tijdelijk toegestaan, gekoppeld aan de zorgsituatie; valt die situatie weg, dan moet de opbouw weg of terug naar een andere bestemming. Voor de VvE is dat relevant omdat een bouwwerk dat blijvend op het terrein staat een ander besluit vergt dan een bouwwerk waarvan vaststaat dat het weer verdwijnt. Zet die tijdelijkheid dus met zoveel woorden in het voorstel, met de verwachte duur erbij, ook als die nog niet vaststaat.
De route loopt meestal via de splitsingsakte: die bepaalt of een dergelijke aanpassing aan de gemeenschappelijke buitenschil met gewone meerderheid kan of dat er een grotere meerderheid nodig is, bijvoorbeeld omdat het om een wijziging van het gemeenschappelijk gebouw gaat. Het bestuur doet er goed aan dit voor de vergadering al te laten uitzoeken, liefst met de akte erbij, in plaats van het ter plekke te laten bediscussiëren. Leden die niet direct belang hebben bij de mantelzorgwoning stemmen vaak mee op basis van twee vragen: kost dit de VvE geld dat niet terugkomt, en wat gebeurt er met het dak als de situatie verandert. Op de eerste vraag is het antwoord meestal dat de kosten voor rekening komen van de bewoner, de familie of een zorgbudget, met de VvE alleen als formele opdrachtgever richting de aannemer omdat het om het gemeenschappelijk deel gaat. Leg dat als apart punt in de notulen vast, los van het besluit over de bouw zelf, zodat er later geen onduidelijkheid is over wie de rekening krijgt.
Dit is het punt waarop een mantelzorgwoning op VvE-grond afwijkt van een gewone aanbouw. Omdat de vergunning tijdelijk is, moet de opbouw in principe weer weg kunnen zonder het hoofdgebouw te beschadigen en zonder sloopwerk dat een aparte vergunning vergt. Voor het dak betekent dit dat een blijvend verlijmde of dichtgekitte afdichting minder geschikt is: die is lastig weer los te maken zonder de onderconstructie te beschadigen. Felsplaten worden blind bevestigd met klemmen onder de fels, op houten of stalen dragers vastgezet met schroeven die weer te verwijderen zijn. Bij een demontabele opbouw kan het dakvlak in delen worden losgenomen zonder dat de platen zelf beschadigd raken, wat van belang is als de opbouw elders wordt herplaatst. Is de mantelzorgwoning een verplaatsbare unit die op termijn naar een ander adres gaat, dan telt ook het gewicht mee: met ongeveer 5 kilo per vierkante meter belasten de platen een lichte constructie nauwelijks extra, wat bij transport op een dieplader of kraanwagen verschil maakt met een zwaardere dakbedekking.
Bij een mantelzorgwoning ligt er vaak al iemand te wachten op de kamer die klaargemaakt wordt, of gaat het om een unit die per week verhuurd wordt aan een zorgpartij en dus geen weken stil mag liggen. Voor de VvE is dat een extra argument om het besluit niet te laten liggen: een lange vergaderprocedure met uitgestelde stemmingen kan de bouwplanning omgooien, terwijl de aannemer voor de bevestiging zelf juist wel snel kan werken. Platen van 450 tot 8000 millimeter worden op maat geleverd voor het dak dat er ligt, zodat op de bouwplaats niet meer gepast en gezaagd hoeft te worden dan nodig; dat scheelt tijd op de dag dat het dak daadwerkelijk dicht moet. Neem dit tijdsaspect mee in de agenda van de vergadering: geef aan wanneer de uitvoering gepland staat en waarom uitstel van het besluit de planning van de zorgvoorziening raakt, niet alleen die van de bouwer.
Staat de mantelzorgwoning volledig los van het hoofdgebouw en op een eigen kavel binnen de VvE-grond, met een eigen erfafscheiding en eigen fundering, dan kan het zijn dat de splitsingsakte hier helemaal niet op van toepassing is en dat de eigenaar zelfstandig mag bouwen binnen de regels van de gemeente. Vraag dit dus na voordat u de hele vergaderprocedure doorloopt: soms is een VvE-besluit helemaal niet nodig en kost het opvoeren op de agenda alleen tijd. Andersom geldt: is de opbouw bedoeld om langer dan de gebruikelijke mantelzorgperiode te blijven staan, bijvoorbeeld omdat de familie al aangeeft de ruimte later als kantoor of gastenverblijf te willen houden, dan is een tijdelijke vergunning niet passend en moet eerst met de gemeente worden uitgezocht welke vergunning wel nodig is voordat de VvE zich over de bouw uitspreekt.
Zoek eerst de splitsingsakte op en laat vaststellen welke meerderheid nodig is voor dit besluit. Stel daarna een voorstel op met tekening, kostenraming, verwachte duur van de mantelzorgsituatie en een heldere afspraak over wie betaalt. Wilt u voordat dat voorstel de vergadering ingaat al weten welke platen op de millimeter passen en wat dat betekent voor de planning van één dag, dan denken wij op basis van een tekening of foto kosteloos mee.