Klikzink
Bij een woning op een fundering is een nieuw dak vaak een zaak van de eigenaar alleen. Bij een drijvende woning met meerdere eigenaren in één VvE ligt dat anders, ook al gaat het maar om het dak van één woning binnen het complex. De drijflichamen, de bevestiging tussen de woningen en soms de walaansluiting zijn gemeenschappelijk. Een dakwissel raakt daardoor sneller aan de balans van het geheel dan bestuurders vooraf denken, en dat is precies waarom dit besluit anders verloopt dan bij een rijtjeshuis op de vaste wal.
Een VvE-bestuur dat voor het eerst met felsplaten te maken krijgt, stelt meestal drie vragen: wat gaat het dak wegen, wie betaalt mee, en wie tekent er voor af. Dat zijn geen formaliteiten. Het gewicht van de nieuwe dakbedekking werkt namelijk niet zoals bij een gewoon huis. Op een drijvende woning telt alles wat boven de waterlijn wordt toegevoegd of weggehaald dubbel, omdat de woning met dat gewicht meezakt of meestijgt op het water. Waar op een fundering een verzwaring van het dak vooral een zaak is voor de constructeur van de kap, is het hier ook een zaak voor de stabiliteit van het hele drijflichaam. Een felsplaat van ongeveer 5 kilo per vierkante meter is aanzienlijk lichter dan de pannen die op veel drijvende woningen liggen, en dat gewichtsverschil werkt door in de waterlijn van de woning. Voor een VvE is dat relevant, omdat een gewichtswijziging aan één woning invloed kan hebben op de afspraken over de vaarhoogte, de aansluiting op de steiger of de leidingen die met de woning meebewegen.
Om dit besluit goed te nemen, verzamelt een bestuur doorgaans vier soorten stukken voordat de vergadering ermee aan de slag kan. Ten eerste een berekening of onderbouwing van het huidige gewicht van de dakbedekking versus het nieuwe gewicht, meestal opgesteld door de aannemer of een constructeur die de drijflichamen kent. Ten tweede een offerte met een duidelijke materiaalspecificatie: plaatdikte, kleur, en de manier van bevestiging, zodat de vergadering weet wat er precies wordt besloten en niet achteraf voor verrassingen komt te staan. Ten derde de splitsingsakte of het reglement van de VvE, waarin meestal al staat of dakbedekking tot het gemeenschappelijke of het privégedeelte behoort; bij drijvende woningen loopt die grens niet altijd zoals bij een gestapeld appartementencomplex, omdat de kap op sommige woningen als onderdeel van het drijflichaam is aangemerkt en op andere als opstal van de eigenaar. Ten vierde, als de werkzaamheden ook de gemeenschappelijke delen raken, zoals een gedeelde nokafwerking of een overstek die aansluit op de buurwoning, is een korte technische toelichting nodig over hoe die aansluiting wordt opgelost zonder dat de ene woning een vaste verbinding krijgt met de andere.
De reden dat dat laatste punt aandacht verdient, is dat een drijvende woning nooit helemaal stilstaat. Golfslag, wind en waterstand laten de woning voortdurend een beetje bewegen, onafhankelijk van de buurwoning. Elke starre verbinding tussen twee bewegende delen werkt op termijn tegen, of dat nu een dakgoot is die aan twee woningen vastzit, een felsplaat die tegen een vast object aanloopt, of een afwerking bij de erfgrens die geen speling heeft. Bij het beoordelen van de offerte is het daarom zinnig als de vergadering vraagt hoe de aannemer met die overgangen omgaat, en niet alleen naar de kleur en de prijs kijkt.
De verdeling van de kosten hangt af van wat er in de splitsingsakte staat over het dak. Drie situaties komen in de praktijk voor. Is het dak aangemerkt als privégedeelte van de eigenaar, dan betaalt die eigenaar de vervanging zelf en is de rol van de VvE beperkt tot toestemming voor werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen raken, zoals steigers, kranen of tijdelijke voorzieningen tijdens de uitvoering. Is het dak gemeenschappelijk eigendom, wat bij sommige drijvende woningcomplexen het geval is omdat het drijflichaam en de opbouw juridisch één geheel vormen, dan loopt de kostenverdeling via de breukdelen uit de splitsingsakte en is een meerderheidsbesluit in de vergadering nodig. De derde situatie is een tussenvorm: het bestuur besluit uit praktische overwegingen om de vervanging van alle daken in het complex gelijktijdig te laten uitvoeren, ook als niet elk dak juridisch gemeenschappelijk is, omdat dat schaalvoordeel oplevert bij de aannemer en minder overlast geeft op het water. In dat geval wordt vaak een aparte overeenkomst opgesteld waarin per eigenaar wordt vastgelegd wie welk deel betaalt, los van de gewone VvE-bijdrage.
Een concreet voorbeeld: een complex van acht drijvende woningen met bitumen daken die aan het einde van hun levensduur zijn, besluit gezamenlijk over te stappen op felsplaten. Vier woningen hebben een dak dat in de splitsingsakte als privé staat, vier als gemeenschappelijk. De vergadering besluit voor alle acht woningen dezelfde aannemer en dezelfde plaatspecificatie te gebruiken, zodat het aanzicht van het complex gelijk blijft en de aanvoer van materiaal in één keer kan plaatsvinden. De kosten voor de vier privédaken worden per eigenaar gefactureerd, de kosten voor de vier gemeenschappelijke daken via de VvE-bijdrage volgens de breukdelen. Zonder die afspraak vooraf ontstaat er bijna altijd onduidelijkheid zodra de eerste factuur binnenkomt.
Er zijn situaties waarin de keuze voor het materiaal van het dak niet het eerste besluit is dat een VvE zou moeten nemen. Als de drijflichamen zelf verouderd zijn, of als er twijfel bestaat over de actuele belasting die de woning kan dragen, dan is een gewichtsonderzoek van de constructie een logischer eerste stap dan een offerte voor de dakbedekking. Ook als de splitsingsakte onduidelijk of verouderd is over wie waarover beslist, is het verstandiger die tekst eerst te laten uitleggen door een notaris of VvE-beheerder, voordat de vergadering over materiaalkeuze gaat stemmen. Een besluit dat achteraf juridisch aanvechtbaar blijkt, kost een VvE meer tijd en geld dan de paar weken die een goede voorbereiding vraagt.
Als bestuurslid of eigenaar die dit onderwerp op de agenda wil zetten, is het praktisch om eerst de splitsingsakte te laten nakijken op de status van het dak, en pas daarna offertes op te vragen. Wij denken op tekening mee over gewicht, plaatformaat en de aansluitingen tussen woningen, zonder dat daar kosten aan verbonden zijn, zodat de vergadering met een concreet en onderbouwd voorstel kan stemmen.