Klikzink
Bij een vrijstaand huis is de keuze voor een nieuw dak op de aanbouw een privézaak. Bij een appartementencomplex met een VvE ligt dat anders, ook als de aanbouw of uitbouw maar bij één woning hoort. Wij leveren en denken mee over de felsplaten zelf, maar het besluitvormingsproces daarvoor loopt via de vereniging, en dat traject bepaalt vaak meer over de planning dan het dakwerk zelf.
De eerste vraag die wij aan een VvE-bestuur of een individuele eigenaar stellen, is niet welke kleur felsplaat men wil, maar wie er over de aanbouw gaat. Bij veel complexen is de aanbouw of uitbouw ooit door een eigenaar op eigen kosten gerealiseerd, maar het dakvlak ervan grenst aan of ligt tegen de gevel van het hoofdgebouw, en die gevel is gemeenschappelijk eigendom. Zodra werkzaamheden aan de aanbouw de gemeenschappelijke gevel raken, en dat is bij felsplaten vrijwel altijd het geval omdat de aansluiting op die gevel gemaakt of aangepast moet worden, is het geen zuiver privébesluit meer. Het splitsingsreglement van het complex bepaalt of dit een zaak is die de eigenaar zelf mag regelen met alleen een melding, of dat er toestemming van de vergadering nodig is. Wij zien in de praktijk vaak dat besturen dit onderscheid niet scherp hebben, met als gevolg dat een eigenaar een aannemer inschakelt, het werk uitvoert, en pas achteraf te horen krijgt dat de ingreep aan de gevel formeel akkoord had moeten hebben. Dat leidt tot vervelende discussies, soms tot het ongedaan moeten maken van een aansluiting die feitelijk goed is uitgevoerd.
Voordat wij een plaat op maat laten walsen, moet er voor een VvE-traject meer op papier staan dan bij een particuliere opdracht. Nodig zijn in de regel het splitsingsreglement of de akte van splitsing, om te bepalen of de gevel en het dakvlak van de aanbouw gemeenschappelijk of privé zijn; een besluit van de vergadering van eigenaars, vastgelegd in de notulen, als de ingreep gemeenschappelijke delen raakt; en een tekening of foto-opname van de bestaande aansluiting op de gevel van het hoofdgebouw, omdat wij daarop het felswerk en de aansluitdetails afstemmen. Bij complexen die onder een monumentenstatus vallen of in een beschermd stadsgezicht liggen, komt er een omgevingsvergunning bij, en die aanvraag doet de VvE meestal namens alle eigenaars, niet de individuele bewoner van de aanbouw. Wij hebben dat meegemaakt bij een jaren dertig complex waar de aanbouw op de begane grond bij één appartement hoorde, maar de gevel waar de aanbouw tegenaan stond onderdeel was van een beschermd gevelbeeld. Zonder die vergunning was de aansluiting op de gevel niet toegestaan, ook niet als het dakvlak zelf buiten de bescherming viel.
De verdeling van de kosten hangt af van wat er precies gemaakt wordt. Als het gaat om het dakvlak van de aanbouw zelf, en dat vlak is in de splitsingsakte toebedeeld aan één eigenaar, dan draagt die eigenaar de kosten van de felsplaten en de bevestiging op het dakvlak. Zodra het werk de gemeenschappelijke gevel raakt, bijvoorbeeld omdat er een nieuwe loodslabbe of een aangepaste opkant in de gevel gemaakt moet worden om de fels goed te laten aansluiten, verschuift een deel van de rekening naar de VvE-kas, en dus naar alle leden naar rato van hun aandeel. Wij maken daarom bij aanbouwprojecten voor een VvE standaard een gesplitste opgave: het deel dat het dakvlak van de aanbouw betreft, en het deel dat de aansluiting op de gemeenschappelijke gevel betreft. Het bestuur kan die twee posten dan apart voorleggen aan de vergadering of aan de eigenaar, in plaats van te moeten gissen welk deel van de factuur voor wie is. Bij een complex in Zwolle loste het bestuur dit op door de aansluitwerken aan de gevel als onderhoud aan gemeenschappelijke delen te boeken, en de rest als individuele investering; dat voorkwam een discussie die anders makkelijk had kunnen ontstaan.
Het dakvlak van een aanbouw is technisch meestal het makkelijkste deel van het hele project. Felsplaten zijn tot op de millimeter te leveren, ook op de smalle of onregelmatige maten die aanbouwen vaak hebben, en de plaat zelf ligt er na montage zonder zichtbare bevestiging bij. Waar het bij een VvE-traject echt op aankomt, is de plek waar het nieuwe dak tegen de bestaande gevel van het hoofdgebouw aan komt. Die gevel is vaak gemetseld, soms gestuukt, en heeft een eigen bouwgeschiedenis die niet altijd goed gedocumenteerd is. Bij oudere complexen zit er nog wel eens een oude, verzakte aansluiting onder de bestaande dakbedekking die pas zichtbaar wordt zodra die eraf komt. Wij hebben een geval gezien waarbij de aanbouw zelf uit de jaren negentig stamde, maar de gevel van het hoofdgebouw uit de jaren vijftig, met een verzakking die niemand had opgemerkt omdat die door de oude bitumen bedekking heen niet zichtbaar was. Pas bij het blootleggen van de aansluiting werd duidelijk dat er eerst metselwerk herstel nodig was voordat er een nieuwe opkant en fels gemaakt kon worden. Dat soort ontdekkingen tijdens de uitvoering is voor een particuliere opdrachtgever al lastig te plannen, maar bij een VvE betekent het vaak een extra vergaderronde, omdat het herstel van de gevel een ander besluit vraagt dan het vervangen van het dak op de aanbouw.
Als de gemeenschappelijke gevel van het hoofdgebouw op korte termijn al een gevelrenovatie te wachten staat, is het onhandig om nu al een blijvende aansluiting in felswerk te maken die bij die renovatie weer aangepast moet worden. In dat geval overleggen wij liever met het bestuur of het dakwerk van de aanbouw kan wachten tot na de gevelrenovatie, of dat er een tijdelijke, makkelijk aanpasbare aansluiting gemaakt wordt. Ook als de vergadering van eigenaars nog geen besluit heeft genomen over wie welk deel van de kosten draagt, raden wij aan niet te snel te bestellen; een plaat die op maat gewalst is voor een specifieke aansluiting is niet zomaar om te wisselen als het ontwerp van die aansluiting achteraf toch wijzigt door een ander VvE-besluit.
Als u bestuurslid bent van een VvE en er ligt een verzoek van een eigenaar om de aanbouw van een nieuw dak te voorzien, is de eerste stap nagaan wat het splitsingsreglement zegt over het dakvlak en de gevel waarop het aansluit. Bent u de eigenaar van de aanbouw, dan is het verstandig dat gesprek met het bestuur te voeren voordat er een aannemer of leverancier wordt ingeschakeld. Wij denken op basis van een tekening of foto's van de bestaande aansluiting kosteloos mee over hoe het felswerk daar het beste op aansluit, en over welk deel van het werk aan het dakvlak zelf hangt en welk deel aan de gevel.