Klikzink
Bij een schuurwoning met dak en gevel in één doorlopend vlak is de bekleding niet twee losse beslissingen maar één. Dat is bouwkundig al lastig genoeg, en bij een VvE komt daar nog iets bij: iemand moet dat ene besluit door een vergadering krijgen. Dit is de vraag die bij een VvE altijd naar boven komt zodra er over felsplaten gesproken wordt: wie gaat hierover, welke stukken zijn er nodig, en hoe loopt de rekening.
Bij een gewoon zadeldak met aparte gevelbekleding kan een VvE het dak en de gevel apart beoordelen, eventueel in twee verschillende jaren, met twee verschillende offertes. Bij een schuurwoning waar het dakvlak zonder knik doorloopt in de gevel, kan dat niet. De fels die op het dak de banen verbindt, moet op de gevel doorlopen of op een vooraf bepaalde plek overgaan in een andere baanrichting. Wie hier het dak vervangt en de gevel laat staan, houdt een aansluiting over die nooit meer goed sluit. Voor een VvE betekent dit dat het besluit niet gefaseerd genomen kan worden. Er is één offerte nodig voor het hele vlak, en dus ook één bedrag om over te stemmen, ook als de leden liever in delen zouden willen betalen.
Voor het bestuur begint dit met een offerte die het dak en de gevel als één werk beschrijft, met een tekening waarop te zien is waar de knik zit en hoe de platen daar oplopen. Bij Klikzink denken we op tekening mee zonder daar iets voor te rekenen, juist omdat een verkeerde aanname over die aansluiting later duur wordt. Naast de offerte heeft de vergadering een onderhoudsplan of meerjarenbegroting nodig waarin dit werk al dan niet is opgenomen; staat het er niet in, dan moet er een aanvullende bijdrage of een lening besproken worden, en dat verandert het soort besluit dat genomen moet worden. Is het gebouw een monument of staat het in een beschermd dorpsgezicht, dan is er bovendien een omgevingsvergunning nodig voordat de vergadering überhaupt over uitvoering kan besluiten; die aanvraag kost tijd, dus moet die ruim voor de bouwvakantie of het stookseizoen de deur uit.
Of een meerderheid van de stemmen volstaat of dat er een verzwaarde meerderheid nodig is, staat in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de VvE, niet in een algemene regel die voor elk gebouw geldt. Bij groot onderhoud aan gevel en dak samen is het gebruikelijk dat hiervoor iets meer nodig is dan een gewone helft plus één, maar het bestuur moet dit nakijken in de eigen akte voordat de vergadering wordt uitgeschreven. Een veelgemaakte fout is dat een offerte al wordt aangevraagd en besproken voordat vaststaat welke meerderheid nodig is; komt de stemming dan net niet rond, dan is er een vergadering en een offerte voor niets geweest.
Bij een schuurwoning die als één bouwvolume is gesplitst in appartementsrechten, wordt de gevel- en dakbekleding meestal gezien als gemeenschappelijk eigendom, ook al grenst een deel van die gevel aan een privétuin of terras van één bewoner. De kosten lopen dan via de breukdelen uit de splitsingsakte, niet via wie er het meeste profijt van heeft. Dat voelt voor de bewoner op de begane grond soms onrechtvaardig, zeker als de dakbedekking van de buurman op de eerste verdieping er ook bij zit terwijl die zelf geen gevel op straatniveau heeft. Dit is geen technische kwestie maar een juridische, en hoort dus in de vergadering besproken en vastgelegd te worden voordat het werk begint, niet erna.
Een voorbeeld uit de praktijk: een VvE van vier schuurwoningen naast elkaar, geschakeld, waarbij het dakvlak van elke woning doorloopt in de eigen achtergevel. Drie van de vier eigenaren wilden zo snel mogelijk beginnen omdat de coating van de oude gevelplaten aan het einde van zijn levensduur was; de vierde eigenaar had drie jaar eerder zelf al de gevel van zijn woning laten vervangen door een andere aannemer, met een ander materiaal. Voor deze VvE betekende dat een langere discussie over aansluiting: had de vierde woning eigen leidingwerk voor de fels, dan zou het geheel van vier woningen bij toekomstig dakherstel opnieuw los van elkaar behandeld moeten worden. Uiteindelijk is besloten dat de drie resterende woningen wél als één werk werden uitgevoerd, met dezelfde plaat en kleur, en dat de vierde woning apart in het onderhoudsplan werd opgenomen voor een latere aanpassing van de gevel zodat de fels weer doorloopt. Dat is een oplossing die precies past bij hoe een VvE werkt: niet alles hoeft gelijktijdig, maar de aansluiting moet uiteindelijk wel klopt.
Staat er voor volgend jaar al een grote asbestinventarisatie of een gevelisolatietraject op de planning, dan is het onhandig om nu al te besluiten over de bekleding. De felsplaten worden namelijk over de bestaande ondergrond of over nieuwe isolatie aangebracht, en een isolatielaag die er later nog bijkomt, verandert de dikte van de wand en daarmee de aansluiting bij kozijnen en de rand van het dak. Een VvE die weet dat er over twee jaar sowieso een isolatiesubsidie wordt aangevraagd, doet er beter aan die twee trajecten samen te voegen dan nu voor de bekleding alleen te kiezen en straks opnieuw te moeten aansluiten.
Een andere reden om te wachten is een lopend geschil over de splitsingsakte zelf, bijvoorbeeld wanneer nog niet vaststaat of de gevel gemeenschappelijk eigendom is of dat een deel ervan bij een privé-uitbouw hoort. Een besluit over felsplaten nemen terwijl die eigendomsvraag nog open ligt, leidt vrijwel zeker tot een vervolgdiscussie zodra de rekening op de tafel ligt.
Ga voor de eerste vergadering na wat de splitsingsakte zegt over de gevel- en dakbekleding als gemeenschappelijk eigendom, en welke meerderheid voor dit soort werk nodig is. Vraag daarna één offerte aan voor dak en gevel samen, met een tekening van de aansluiting, zodat de vergadering over één bedrag en één plan stemt in plaats van over losse onderdelen die achteraf niet op elkaar aansluiten.