Klikzink
Een schuur of bijgebouw bij een appartementencomplex staat meestal niet op zichzelf. De fietsenberging, het gebouwtje met de vuilcontainers of het bergingsblok achterop het terrein is gemeenschappelijk eigendom, en dus is het niet de bewoner met de mooiste plannen die beslist wat er op het dak komt, maar de vergadering van eigenaars. Dat verandert niets aan het dak zelf: een schuur is en blijft klein, laag en onverwarmd, met een lichte kapconstructie die weinig vraagt. Wat er wel verandert, is de weg naar de knop waarop iemand drukt om het werk te laten beginnen. Die weg is het onderwerp van deze pagina.
Het begint bijna altijd met een offerte, niet met een besluit. Een bestuurslid of de beheerder vraagt een aannemer om een prijs voor het vervangen van het dak van de schuur, vaak naar aanleiding van een lekkage, verweerde pannen of gewoon omdat het onderhoudsplan aangeeft dat de tijd rijp is. Die offerte, met daarin de keuze voor felsplaten, is het stuk waarmee de vergadering aan de slag kan. Zonder concreet voorstel blijft het bij een gevoel dat er iets moet gebeuren, en daar besluit niemand over.
Of de vergadering met gewone meerderheid kan besluiten of dat er een grotere meerderheid nodig is, hangt af van het bedrag en van wat de splitsingsakte daarover zegt. Onderhoud dat in het onderhoudsplan staat en binnen het gereserveerde bedrag valt, is vaak een kwestie van de begroting goedkeuren. Een vervanging die niet gepland stond, die duurder uitpakt dan gereserveerd, of die de schuur er anders laat uitzien dan voorheen, vraagt om een apart agendapunt met een eigen stemming. Felsplaten in een andere kleur dan de bestaande pannen, of een dak dat er nu strak en modern bij ligt waar het eerst een gewoon schuurdakje was, is zo'n wijziging die de vergadering expliciet moet goedkeuren, ook als de kosten binnen het budget vallen. Het gaat dan niet om geld, maar om het beeld van het complex.
Een voorbeeld: bij een complex van veertig appartementen met een gemeenschappelijke fietsenberging aan de achterkant kwam de vervanging van het dak op de agenda te staan omdat de bitumen bedekking aan het einde van zijn levensduur was. De aannemer had twee offertes gemaakt, een voor nieuwe bitumen en een voor felsplaten in dezelfde kleur als de dakranden van het hoofdgebouw. Het prijsverschil was op papier klein genoeg om geen discussie te geven, maar de vergadering besteedde de meeste tijd aan de vraag of de felsplaten, die een beetje glimmen in tegenstelling tot bitumen, wel pasten bij het aanzien van het complex. Dat is precies het punt waar deze keuze bij een VvE anders ligt dan bij een schuur van een particuliere eigenaar: niet de technische geschiktheid staat ter discussie, maar de vraag of alle eigenaars zich in het resultaat kunnen vinden.
Om die discussie goed te kunnen voeren, helpt het als er meer op tafel ligt dan alleen een prijs. Een tekening of foto van hoe het dak er straks uitziet, met de kleur die daadwerkelijk gekozen wordt, voorkomt een welles-nietes achteraf over wat er precies is afgesproken. Bij Klikzink zijn dat drie matte kleuren: Nordic Night Black, Slate Grey en Metallic Dark Silver, allemaal met een lage glansgraad die niet opvalt als blikvanger. Voor een VvE is dat prettig, want een dak dat opvalt is meestal niet de bedoeling; de bedoeling is dat het bij het hoofdgebouw past en daarna niet meer ter sprake komt.
Daarnaast heeft de vergadering iets nodig over de te verwachten levensduur en het onderhoud, niet om beloftes te horen, maar om te kunnen afwegen of de investering zich verhoudt tot de reserve die ervoor bedoeld is. Een aannemer die de plaatdikte, de coating en de bevestiging kan toelichten, geeft de vergadering iets concreets om over te oordelen in plaats van een gevoel bij een plaatje. Bij felsplaten gaat het om verzinkt staal met een organische coating, blind bevestigd onder de fels zodat er geen schroeven in het zicht zitten. Voor een schuurdak dat vanaf de galerij of vanaf de tuinen van de begane grond te zien is, telt dat mee in het totaalbeeld, meer dan bij een dak dat niemand ooit ziet.
Het derde stuk dat vaak ontbreekt maar wel nodig is, is een heldere splitsing van wat gemeenschappelijk is en wat niet. Bij een schuur die aan één appartement grenst, of waarvan de deur alleen door één bewoner wordt gebruikt, ontstaat soms de vraag of die bewoner een deel van de kosten zelf moet dragen. Dat is geen technische vraag over het dak, maar een vraag voor de splitsingsakte en eventueel de notaris. Beter om dat vooraf helder te hebben dan er na de factuur nog over te discussiëren.
Bij een VvE lopen de kosten van het dak van een gemeenschappelijke schuur via de normale route: de kosten worden verdeeld naar breukdeel, zoals dat in de splitsingsakte staat, en betaald uit de reserve of via een eenmalige bijdrage als de reserve niet toereikend is. Voor een klein en laag gebouw zoals een schuur zijn de bedragen doorgaans niet zo groot dat ze een aparte lening rechtvaardigen; het gaat om een fractie van wat onderhoud aan het hoofdgebouw kost. Dat maakt de discussie in de vergadering vaak makkelijker dan bij grote werkzaamheden, maar het scheelt niet in de procedure: ook een klein bedrag moet volgens de regels van de splitsingsakte worden goedgekeurd en verantwoord in de jaarrekening.
Wat in de praktijk nogal eens misgaat, is dat het bestuur een aannemer inschakelt en pas achteraf bij de vergadering aanklopt voor bekrachtiging. Dat werkt zolang niemand bezwaar maakt, maar bij een wijziging in het aanzien van het gebouw, zoals een andere dakbedekking dan er eerst lag, is dat een risico. Een eigenaar die het er niet mee eens is, kan bij de rechter of de kantonrechter een vernietiging van het besluit aanvragen als de procedure niet correct is gevolgd. Voor een schuurdak van een paar duizend euro is dat een onevenredig zware uitkomst, en die is te voorkomen door het besluit gewoon vooraf op de agenda te zetten met de juiste stukken erbij.
Niet elke schuur bij een VvE valt onder deze regels. Bij een klein appartementencomplex met slechts twee of drie eigenaars, waarbij de splitsingsakte weinig formeel voorschrijft over vergaderprocedures, kan een telefonisch akkoord tussen de eigenaars soms voldoende zijn, al blijft het verstandig om dat schriftelijk te bevestigen. En als de schuur niet gemeenschappelijk eigendom is maar bij één appartement in gebruik, bijvoorbeeld als aangewezen berging die in de akte aan één kavel is toebedeeld, dan is er geen VvE-besluit nodig en regelt die eigenaar het dak zelf zoals hij dat bij een eigen schuur zou doen.
Onze rol bij een VvE-traject is beperkt tot het technische deel: een offerte met een heldere omschrijving van materiaal, kleur en werkwijze, zodat het bestuur en de vergadering weten waarover ze precies besluiten. We denken kosteloos mee over de tekening en de kleurkeuze, zodat de vergadering met een concreet voorstel kan stemmen in plaats van met een vaag idee. Heeft u als bestuurslid, beheerder of aannemer een schuur die aan vervanging toe is, dan kunt u ons bellen of de tekening opsturen; wij maken er een offerte van die u zo op de agenda kunt zetten.