Klikzink
Een aannemer die één mantelzorgwoning dicht, denkt in dagen. Een beheerder die er tien, twintig of meer in portefeuille heeft, denkt in planning, inkoop en wat een dak op de lange termijn kost aan aandacht. Dat is een ander gesprek dan de vraag welk plaatje het beste tegen regen kan. Deze pagina gaat over wat er verandert als u niet één woning laat bouwen of ombouwen, maar een reeks vergelijkbare opstellingen beheert, verhuurt of terugneemt zodra de vergunning afloopt.
Bij een gewone mantelzorgwoning is de planning krap omdat er iemand in of naast het hoofdhuis woont die niet zonder dak wil zitten. Bij een beheerder ligt dat probleem er soms niet, of juist dubbel zo scherp. Een woning die nog in het magazijn of op het terrein van de verhuurder staat, kan in alle rust worden opgebouwd voordat er een huurder in trekt. Daar hoeft niets in één dag dicht; er is geen bewoner die wacht. Andere woningen in dezelfde portefeuille staan er al, met bewoner, en daar geldt de gewone druk wel. Het verschil zit in de volgorde waarin u werk uitbesteedt. Voor een woning die nog niet verhuurd is, kan de dakdekker het dak inplannen naast ander werk, met de normale levertijd van de platen. Voor een woning met bewoner wil u dat de platen al op maat gewalst en op voorraad staan voordat de planning wordt gemaakt, zodat de stelpost "wachten op materiaal" wegvalt. Wij leveren op de millimeter, van 450 tot 8000 mm, en dat kan ook betekenen dat we voor een beheerder een aantal vaste maten aanhouden die passen op de opstellingen die hij herhaalt, zodat een volgende bestelling geen nieuwe tekening nodig heeft.
Waar een particuliere opdrachtgever één dak laat maken, werkt een beheerder vaak met een herhaalbare opstelling: hetzelfde kavelmodel, dezelfde afmetingen, verplaatst of opnieuw neergezet op een andere locatie zodra de vergunning van de vorige plek afloopt. Dat is een ander uitgangspunt dan bij een woning die op één plek blijft staan. Het loont om dezelfde plaatlengte en kleur aan te houden over de hele reeks, niet omdat dat verplicht is, maar omdat het inkoop en onderhoud simpeler maakt. Eén beheerder met acht opstellingen in drie gemeenten heeft weinig aan acht verschillende plaatmaten en drie verschillende kleuren omdat elke opdracht apart is aangevraagd. Met een vaste keuze, bijvoorbeeld Slate Grey over de hele reeks, weet iedere onderaannemer die een dak moet vervangen of repareren precies wat er ligt, zonder dat er eerst moet worden uitgezocht welke kleurcode ook weer bij welk pand hoort. Dat is geen esthetische keuze maar een beheerskeuze: minder varianten betekent minder kans op een verkeerde bestelling wanneer iemand anders dan de oorspronkelijke aannemer het werk oppakt.
Een mantelzorgwoning staat meestal op een tijdelijke omgevingsvergunning, en bij een verhuurder of beheerder komt daar de vraag bovenop of de opbouw zelf verplaatsbaar of demontabel moet zijn. Dat raakt de manier waarop het dak wordt bevestigd. Onze platen worden blind bevestigd, met klemmen onder de fels, zonder zichtbare schroeven door het plaatoppervlak. Bij demontage kan het dakvlak in banen worden gelicht zonder dat het plaatwerk vol gaten met schroefdraad zit die bij hergebruik weer een probleem zijn. Dat is anders dan bij een dak dat met doorschroefde platen is bevestigd: daar zit iedere volgende montage vast aan de gaten van de vorige. Voor een woning die naar verwachting over vijf tot tien jaar wordt afgebroken of verplaatst, telt dat mee in de restwaarde van het materiaal. Het is geen garantie dat de platen zonder meer herbruikbaar zijn, dat hangt af van de staat waarin ze worden gedemonteerd en van de constructie waarop ze opnieuw moeten passen, maar de bevestigingswijze maakt het wel kansrijker dan bij een dak dat overal is vastgeschroefd.
Bij een reeks opstellingen die u telkens weer op een nieuwe locatie neerzet, herhaalt de eis dat het dak in één dag dicht moet zich net zo vaak als u de woning verplaatst. Dat betekent dat de planning niet één keer goed moet gaan, maar telkens opnieuw, met wisselende onderaannemers en wisselende omstandigheden op de nieuwe locatie. Platen die al op de juiste lengte zijn gewalst voordat de ploeg aankomt, schelen op elke locatie dezelfde dag winst: er wordt niet op de bouwplaats gepast en gesneden, de banen liggen recht op de gordels en de fels wordt dichtgeklikt. Voor een beheerder die dit proces tien keer per jaar doorloopt, is dat geen incident maar een vast onderdeel van de exploitatie, en dus iets waarvoor het de moeite loont om vooraf met ons op tekening te overleggen. Dat overleg kost niets en hoeft niet elke keer opnieuw vanaf nul: als de opstelling hetzelfde blijft, blijft de maatvoering dat ook.
Een particuliere eigenaar rekent onderhoud in ergernis; een verhuurder rekent het in uren en in wat het een huurder kost aan overlast. Een stalen dak dat niet geschilderd of behandeld hoeft te worden, betekent voor een beheerder vooral dat er geen jaarlijkse onderhoudsronde in de planning moet, en dat een huurder niet drie weken met een steiger voor het raam zit. De coating is 50 micrometer dik en zit er vanaf de fabriek op; er is geen jaarlijkse beurt nodig om de kleur of de beschermlaag op peil te houden. Dat wil niet zeggen dat er nooit iets gebeurt. Een tak die tijdens storm over het dak schuurt of een dakkapel die later is bijgebouwd zonder overleg, kan de coating beschadigen, en dan gaat het net als bij ieder ander dak om een gerichte reparatie in plaats van een algemene onderhoudsbeurt. Voor een beheerder met meerdere panden is het praktisch om dat soort schade centraal te laten melden en te laten beoordelen, in plaats van het aan elke individuele huurder over te laten om te bepalen of iets ernstig is.
Als de opstellingen in uw portefeuille sterk uiteenlopen, verschillende dakhellingen, verschillende maten, verschillende ondergronden, dan levert een vaste materiaalkeuze minder inkoopvoordeel op dan hierboven geschetst, en kunt u net zo goed per project de meest voor de hand liggende oplossing kiezen. En als de woningen in uw beheer maar één keer worden neergezet en daarna niet meer verplaatst, weegt het argument van de demontabele bevestiging minder zwaar; dan telt vooral wat er op dat moment op de bouwplaats praktisch is.
Heeft u een reeks mantelzorgwoningen in beheer of verhuur, dan helpt het om ons uw kavelmodel of een bestaande tekening te sturen. Wij kijken mee naar welke plaatlengte en kleur zich laat herhalen over de hele reeks, en wat dat betekent voor levertijd en voorraad bij een volgende verplaatsing.