Klikzink
Als beheerder of verhuurder kijkt u anders naar een dakkapel dan een particuliere eigenaar. Bij u gaat het zelden om één kapel op één huis. Het gaat om een reeks, verspreid over een complex, een straat of meerdere adressen in uw portefeuille, en om de vraag hoe u dat werk zo laat uitvoeren dat het niet elke keer opnieuw een apart project wordt. Deze pagina gaat over die kant van de zaak: planning rond het gebruik van de woningen, eenheid van uitvoering over meerdere daken, en wat de keuze voor felsplaten later in de exploitatie betekent.
Bij verhuurde woningen is de dakkapel meestal in gebruik als slaapkamer of kantoorruimte. Dat betekent dat u niet zomaar een steiger laat staan wanneer het u schikt. Felsplaten worden per baan aangebracht en op maat geleverd, op de millimeter gezaagd naar de afmeting van het vlak. Dat heeft een praktisch voordeel bij verhuurd vastgoed: er wordt niet op de bouwplaats bijgeknipt en gepast, dus het werk aan het dak zelf is doorgaans in één dag klaar per kapel. Voor de bewoner betekent dit een korte periode van overlast, en voor u betekent het dat u de planning van een reeks kapellen achter elkaar kunt zetten zonder dat elke woning dagenlang een steiger tegen de gevel heeft staan.
Wij werken op tekening en op de foto's en maten die u ons aanlevert. Dat scheelt een aparte opname per pand als de kapellen onderling gelijk zijn, wat bij portiekwoningen en rijtjeswoningen uit dezelfde bouwperiode vaak het geval is. Is dat niet zo, dan is opmeten per kapel wel nodig; wij denken daarin mee zonder dat dit u iets kost, maar de tijdsinvestering voor het opmeten zelf blijft dan wel per pand nodig.
Bij een complex met tien, twintig of meer identieke dakkapellen wilt u waarschijnlijk dat ze er ook over tien jaar nog hetzelfde uitzien, ongeacht wie welke kapel op welk moment heeft laten dekken. Felsplaten worden geleverd in drie kleuren: Nordic Night Black, Slate Grey en Metallic Dark Silver, alle drie mat, met een glansgraad onder de 5. Omdat het om dezelfde coating en dezelfde plaatdikte gaat bij elke levering, ziet een kapel die dit jaar wordt gedekt er hetzelfde uit als een kapel die over drie jaar aan de beurt is, mits u dezelfde kleurcode vasthoudt in uw eigen administratie. Dat is iets om vast te leggen voordat de eerste kapel wordt gedekt, niet iets om achteraf te herstellen als de tweede fase een andere kleur blijkt te hebben gekregen dan de eerste.
Die eenheid speelt ook een rol bij verkoop of taxatie van een complex. Een blok woningen waarvan de dakkapellen zichtbaar in twee verschillende materialen of kleuren zijn uitgevoerd, ziet er als één geheel minder verzorgd uit dan een blok waarbij de kapellen ondanks gefaseerde uitvoering gelijk zijn gebleven. Voor beheerders die met een meerjarenonderhoudsplan werken is dit een reden om de materiaalkeuze voor dakkapellen vooraf vast te leggen als standaard, los van welke aannemer een gegeven jaar het werk uitvoert.
Een dakkapelvlak is klein, meestal enkele vierkante meters, en bij zo'n klein vlak valt elke afwijking in de baanindeling meteen op. Bij een groter dakvlak verdwijnt een half smalle baan aan de rand in het totaalbeeld; bij een dakkapel staat die baan midden in het zicht, precies op ooghoogte vanaf de straat of de tuin. Daarom bepalen wij de baanindeling zo dat het vlak in het midden een volle baan heeft en de resterende breedte symmetrisch over de twee zijkanten wordt verdeeld. Bij een portiekcomplex met identieke kapellen betekent dit dat wij die indeling één keer berekenen en vervolgens bij elke volgende kapel toepassen, zodat kapel twee er niet anders bij staat dan kapel één.
Dit is meteen een van de punten waar overleg vooraf loont. Als de kapellen in uw bezit niet identiek zijn, ook al lijken ze dat op het eerste gezicht, dan verschilt de symmetrische indeling per kapel en moet die per geval opnieuw worden bepaald. Kleine maatverschillen tussen kapellen van hetzelfde bouwjaar komen vaker voor dan je zou denken, vooral bij oudere complexen waar in de loop der jaren al eens een dakkapel is vervangen of aangepast. Ga er daarom niet vanaf op basis van de tekening dat alle kapellen identiek zijn; een steekproef van de werkelijke maten voorkomt dat de tweede fase van het project alsnog een aparte berekening nodig heeft.
In de exploitatie van verhuurd vastgoed telt niet alleen wat een dakbedekking kost bij aanleg, maar ook wat er in de jaren daarna aan aandacht naar toe gaat. Felsplaten zijn blind bevestigd met klemmen onder de fels, dus er zitten geen zichtbare schroeven in het vlak die na verloop van tijd los kunnen gaan zitten of gaan lekken. Dat is voor een verhuurder relevant omdat het aantal geplande onderhoudsmomenten per kapel daalt: er is geen periodieke controle van bevestigingspunten nodig zoals bij een dakbedekking die wel met doorlopende schroeven is bevestigd.
Dat betekent niet dat een dakkapel met felsplaten geen aandacht meer nodig heeft. Bladafvoer bij platte of licht hellende delen, aansluitingen bij schoorstenen of doorvoeren, en de staat van de goot blijven punten die bij een periodieke inspectie langs moeten, net als bij elk ander materiaal. Het verschil zit in de aard van het onderhoud: geen herstel van beschadigde bitumen naden of vervangen van verweerde golfplaten, maar een visuele controle die u prima kunt combineren met de reguliere inspectieronde van het complex.
Heeft u te maken met een enkele kapel op een op zichzelf staand pand, dan wegen de argumenten op deze pagina veel minder. Eenheid over een reeks panden is dan niet aan de orde, en de planning rond gebruik speelt bij één woning net zo goed bij ieder ander materiaal. Overweegt u daarnaast op korte termijn een grotere renovatie van het complex, inclusief vervanging van de kapellen zelf in plaats van alleen de dakbedekking, dan is het verstandiger die keuze in de renovatie mee te nemen in plaats van nu al voor losse dakbedekking te kiezen die straks weer verdwijnt.
Wilt u een reeks dakkapellen laten dekken en vooraf weten hoe de baanindeling per kapel uitkomt en welke kleur en planning daarbij passen, stuur ons dan de tekeningen en maten van de kapellen in uw bezit. Wij rekenen de indeling door en geven aan waar kapellen onderling verschillen, zodat u de fasering en het budget voor het hele complex in één keer kunt vastleggen.