Klikzink
Als u een pand beheert of verhuurt, kijkt u anders naar het dak van een aanbouw dan iemand die er zelf woont. U regelt de planning rond huurders die er zitten, u heeft misschien meerdere panden met vergelijkbare aanbouwen, en u weet dat onderhoud dat u nu uitstelt, later in de exploitatie terugkomt als een grotere post. Dat zijn andere vragen dan welk materiaal het beste is. Dit stuk gaat over die vragen, niet over de techniek van het dakvlak zelf.
Bij een eigenaar-bewoner is de planning simpel: het dak moet vervangen worden, en het huishouden past zich een week aan. Bij verhuurde panden ligt dat anders. Een huurder met een winkel op de begane grond en een aanbouw als opslag of magazijn wil weten wanneer er geen leveranciers bij de deur kunnen komen. Een kantoorpand met een aanbouw als vergaderruimte wil de werkzaamheden niet in de week van een belangrijke bijeenkomst. Bij woningverhuur speelt vaak de vraag of de huurder toegang tot een berging of serre tijdelijk moet missen, en of daar een vergoeding of aanpassing van de huur bij horen.
Felsplaten worden droog gemonteerd en de platen komen op maat aan, dus het aantal dagen dat er daadwerkelijk op het dak gewerkt wordt is voorspelbaar zodra de ondergrond klaar is. Dat maakt het mogelijk om een week te kiezen die past bij het gebruik van het pand, in plaats van een week die toevallig vrij is in de agenda van de dakdekker. Wij denken mee op tekening voordat de uitvoering gepland wordt; dat kost niets en het scheelt een hoop heen-en-weer zodra de knoop over de datum doorgehakt moet worden.
Wat u daarbij zelf moet regelen, is de communicatie naar de gebruiker. Niet de dakdekker, maar u bepaalt wanneer de huurder een parkeerplaats moet vrijhouden voor de container, of wanneer de steiger een raam blokkeert dat anders open moet kunnen. Dat is geen technisch punt, maar het is wel het punt waarop een goed geplande klus toch vertraging oploopt als niemand het van tevoren heeft afgestemd.
Als u meerdere panden beheert met een vergelijkbare aanbouw, bijvoorbeeld een rij bedrijfsunits met elk een uitbouw aan de achterzijde, of een woningcomplex waar iedere woning ooit dezelfde serre kreeg, loont het om die aanbouwen niet los van elkaar te bekijken. Felsplaten zijn leverbaar op de millimeter vanaf 450 tot 8000 millimeter, en de kleuren Nordic Night Black, Slate Grey en Metallic Dark Silver zijn steeds dezelfde partij coating. Dat betekent dat u tien aanbouwen in dezelfde kleur en dezelfde plaatverdeling kunt laten uitvoeren, ook als ze niet in één keer worden aangepakt.
Dat is voor een beheerder relevant om twee redenen. De eerste is aanzien: een straat met bedrijfsunits waarvan de aanbouwen in vijf verschillende materialen en kleuren gerepareerd zijn, ziet rommelig uit, en dat werkt door in de waarde die huurders aan het pand toekennen. De tweede reden is administratief. Als u de platen en kleur van pand een op naam heeft, is dat dezelfde specificatie die u over vijf jaar weer kunt bestellen voor pand vier, zonder dat u opnieuw moet uitzoeken wat er destijds precies gebruikt is. Vraag daarom bij de eerste opdracht om de specificatie op papier: plaatdikte, kleurcode, coating. Dat kost een half uur en scheelt bij het volgende pand een discussie.
Bij een aanbouw is het dakvlak zelf meestal het makkelijkste onderdeel. Het probleemgebied zit op de plek waar de aanbouw tegen het hoofdgebouw aan staat. Daar loopt de felsplaat tegen een bestaande gevel aan die niet voor deze aansluiting is ontworpen, en die vaak al een eigen geschiedenis heeft van verzakkingen, eerdere verbouwingen of een andere gevelbekleding dan waarmee de aanbouw ooit is aangesloten.
Voor een beheerder is dit een ander soort risico dan voor een eigenaar die er zelf woont. U heeft vaak niet de bouwtekening van de oorspronkelijke aansluiting, zeker niet als de aanbouw door een vorige eigenaar of een eerdere huurder is neergezet. Een aannemer die alleen naar het dakvlak van de aanbouw kijkt, kan een prima felsplaat leveren die vervolgens toch lekkage geeft, simpelweg omdat de aansluiting op de gevel van het hoofdgebouw niet goed is meegenomen. Dat is het punt waar u als beheerder specifiek naar moet vragen voordat de opdracht de deur uitgaat: wie beoordeelt de bestaande gevel, en wie is verantwoordelijk als daar iets aangepast moet worden dat buiten de oorspronkelijke offerte valt.
In de praktijk komt dit voor bij een kantoorpand waar de aanbouw dertig jaar geleden tegen een bakstenen gevel is gebouwd met een loodslabbe die inmiddels is gescheurd. De nieuwe felsplaat kan tegen die gevel aansluiten, maar alleen als de loodslabbe wordt vervangen of de gevel lokaal wordt opengemaakt om een goede aansluiting te maken. Dat is geen onderdeel van het dakvlak, maar wel onderdeel van de klus, en het is precies het soort werk dat een offerte kan laten uitlopen als het niet vooraf is opgenomen. Vraag dus om een inspectie van de aansluiting zelf, niet alleen van het dakvlak van de aanbouw, voordat u een vaste prijs afspreekt.
Voor een verhuurder is een dak niet alleen een bouwdeel, het is ook een post op de meerjarenbegroting. Felsplaten van verzinkt staal met een coating van 50 micrometer hebben geen jaarlijks onderhoudsschema nodig zoals bijvoorbeeld een rieten dak dat wel heeft, en de blinde bevestiging onder de fels betekent dat er geen schroefkoppen zijn die na jaren los kunnen gaan zitten en vervangen moeten worden. Dat scheelt in de praktijk een aantal periodieke inspectiepunten die u anders op uw lijst zou hebben staan.
Wat overblijft, is vooral het toezicht op de randen en aansluitingen, juist omdat daar de kans op een probleem het grootst is. Bij een aanbouw is dat vrijwel altijd de aansluiting op de gevel van het hoofdgebouw, zoals hierboven beschreven. Neem die aansluiting daarom op in de reguliere inspectieronde van het pand, apart van de rest van het dak. Een vlek op het plafond van de aanbouw is bij verhuurde ruimte vaak het eerste signaal dat een huurder meldt, en dan is het prettig als u al weet welke aansluiting daarvoor het meest verdachte punt is.
Begin met een inspectie die zich niet beperkt tot het dakvlak van de aanbouw, maar de aansluiting op het hoofdgebouw als apart aandachtspunt meeneemt. Leg de specificatie van plaat, kleur en coating vast zodra u die de eerste keer laat vaststellen, zodat een volgend pand in dezelfde reeks zonder gedoe kan aansluiten. En plan de uitvoering rond het gebruik van het pand door de huurder of gebruiker vroeg te betrekken bij de datum. Wij denken op tekening mee over de aansluiting en de indeling van de platen, kosteloos en voordat er een uitvoeringsdatum vastligt.