Klikzink
Wie één kantoorunit bezit, denkt in een dak. Wie een portefeuille van units beheert of verhuurt, denkt in een planning: welke huurder kan wanneer weg, welk gebouw staat leeg, en hoeveel gebouwen zitten er tussen de eerste en de laatste die aan de beurt zijn. Dat is een ander vraagstuk dan de vraag welk materiaal op één dak moet komen. Deze pagina gaat over dat vraagstuk: hoe u het dakwerk aan een reeks kantoorunits zo plant dat het gebruik er zo weinig mogelijk onder lijdt, en wat felsplaten daarin voor u kunnen betekenen.
Kantoorunits zijn meestal in gebruik van maandag tot vrijdag, overdag. Dat betekent niet dat er niets aan het dak kan gebeuren op andere momenten, maar het betekent wel dat de aannemer met die ritmiek moet plannen als u wilt voorkomen dat een huurder drie weken naar boren en breken luistert tijdens vergaderingen. Bij felsplaten is de aanvoer een belangrijk deel van de planning: de platen komen op de millimeter gewalst en klaar voor montage. Er wordt op de bouwplaats niet gezaagd op maat, niet gekit en niet met open vuur gewerkt. Dat maakt het mogelijk om de zwaarste fase, het strippen van de oude dakbedekking, in een weekend te doen en de nieuwe platen er in de week erna rustig op te klikken, zonder dat er per dag een dak open ligt. Voor een pand met kantoren die alleen doordeweeks bezet zijn, is dat een reëel verschil met dakbedekkingen die ter plekke worden gelast of gekit, waarbij het weer en de uithardingstijd meebepalen wanneer een fase klaar is.
Wat dit niet oplost, is geluid. Klikken en klemmen maken minder herrie dan een brander of een compressor, maar een dak vervangen is en blijft werk boven een plafond waar mensen zitten te bellen. Als volledige stilte tijdens kantooruren een harde eis is, plant u de fase met de meeste klappen alsnog in een avond of een weekend, wat het materiaal ook is.
Beheert u drie, vijf of tien identieke of bijna identieke units op één terrein, dan loont het om het dakwerk niet gebouw voor gebouw aan te vragen maar als één bestelling. Felsplaten worden per dakvlak op maat gewalst; als de units dezelfde dakmaat hebben, kunt u in één keer de platen voor alle gebouwen laten maken en ze gefaseerd laten leveren en monteren. Dat scheelt niet alleen in de prijs per vierkante meter, het scheelt ook in coördinatie: één contactpersoon, één kleur, één levering met deelleveringen in plaats van vijf losse trajecten met vijf keer een planningsgesprek.
De praktijk is vaak dat units niet identiek zijn. Een park met kantoorunits is soms in fases bijgebouwd, met een tussenliggend jaar of een andere leverancier van de opbouw, waardoor de dakmaten een paar centimeter uiteenlopen. Dat is voor felsplaten geen probleem: elke baan wordt naar de maat van dat ene dakvlak gewalst, dus een verschil van twintig centimeter tussen unit A en unit C betekent alleen een andere bestelregel, niet een ander proces. Wat u wel vooraf moet checken, is of de units qua dakhelling boven de grens van zes graden zitten; sommige goedkope unit-opbouwen hebben een dak dat vlakker is dan dat, en dan is felsplaten niet de aangewezen keuze voor dat specifieke gebouw, ook al werkt het prima op de rest van het terrein.
Een deel van de kantoorunits die beheerders in portefeuille hebben, is niet permanent. Units worden verplaatst naar een ander terrein, gestapeld op een tweede laag, of tijdelijk stilgezet in een depot tussen twee verhuurperiodes. Dat stelt een andere eis aan het dak dan bij een vast kantoorpand: het dakvlak moet een gewicht en een montagevorm hebben die het verplaatsen of stapelen overleven, en de maat van het dakvlak ligt vast door de fabrieksmaat van de unit, niet door een architect die vrij kon tekenen.
Felsplaten wegen ongeveer vijf kilo per vierkante meter, wat behoorlijk licht is in vergelijking met steenachtige dakbedekkingen, en dat telt mee bij het hijsen en stapelen van units. De platen zijn blind bevestigd met klemmen onder de fels, zonder doorlopende schroeven in het dakvlak, wat betekent dat er bij het verplaatsen van een unit geen lekkages ontstaan door schroefgaten die zijn gaan werken. Bij een gestapelde unit, waarbij het dak van de onderste laag ook het loopvlak of de fundering voor de bovenste laag is, telt dat gewicht en die vlakke, gesloten uitvoering dubbel.
De fabrieksmaat van een unit is meestal een vast gegeven: een module van bijvoorbeeld drie meter breed en zes of negen meter lang, met een dakoverstek dat per leverancier van de unit een paar centimeter kan verschillen. Bij felsplaten voegt het dakwerk zich naar die maat in plaats van andersom. Er wordt geen module aangepast om op een standaardplaatbreedte uit te komen; de platen worden gewalst tussen 450 en 8000 millimeter, op de millimeter van de bestelling. Voor een beheerder die tien units van dezelfde fabrikant heeft, maar ook drie afwijkende units van een eerdere leverancier, betekent dit dat elk dakvlak los kan worden opgemeten en bestemd, zonder dat er wordt gezocht naar een compromismaat die op alle daken past maar bij geen enkele optimaal is.
Bij verhuurde kantoorunits loopt onderhoud meestal via een aparte begroting dan de huur, en een dak dat weinig aandacht vraagt, is voor de exploitatie prettiger dan een dak dat elk jaar een inspectiepost op de begroting zet. Felsplaten hebben geen kit- of lasnaden die na een aantal jaar opnieuw moeten worden behandeld, en de coating van het staal is bedoeld om lang mee te gaan zonder herbehandeling. Dat is geen garantie dat er nooit iets gebeurt: een dakvlak dat door een installateur is belopen voor het plaatsen van een airco-unit, of waar een dakraam is bijgezet zonder overleg met de dakdekker, kan alsnog een lek opleveren dat niets met het materiaal zelf te maken heeft. Voor een beheerder die meerdere huurders over de jaren zien komen en gaan, is dat een reëel risico: elke nieuwe huurder wil weleens iets aan de installatie op het dak veranderen, en niet elke huurder overlegt daarover met u voordat er een gat wordt geboord.
Wat u daarin kunt doen, is bij het opstellen van het huurcontract of het beheerprotocol vastleggen dat wijzigingen aan het dakvlak, inclusief het plaatsen van installaties, vooraf worden afgestemd. Dat is geen eigenschap van het materiaal maar van het beheer, en het scheelt aanzienlijk in onderhoudskosten over de looptijd van meerdere huurcontracten.
Felsplaten zijn niet de juiste oplossing voor elke unit in uw portefeuille. Bij een unit die binnen een jaar weer wordt gesloopt of teruggaat naar de verhuurder van de opbouw zelf, is een investering in een duurzaam dakvlak vaak niet in verhouding tot de resterende levensduur van die specifieke unit. En bij een dakvlak dat vlakker is dan zes graden helling, past felsplaten niet zonder aanpassing van de dakconstructie; dat is dan een gesprek met de leverancier van de unit, niet met de dakdekker.
Wilt u weten wat een dakvlak van uw specifieke units zou kosten, of wilt u laten meedenken op de tekening van een serie units met verschillende maten, dan kunt u de maatvoering aanleveren en denken wij daarin mee zonder dat dat iets kost.